Cedolare, sanzioni e acconti

di Maurizio Basaglia

Proseguiamo il nostro viaggio nella normativa della nuova cedolare prevista per la tassazione sui redditi provenienti dai contratti di locazione, concentrando questa volta la nostra attenzione su sanzioni e acconti.

Sanzioni per infedele dichiarazione. Se il proprietario dichiara il reddito da affitto assoggettato a cedolare secca in misura inferiore al reale, vengono raddoppiate le penalità ordinariamente previste dalla legge per il caso di dichiarazione infedele, che trovano dunque applicazione in misura variabile dal 200% al 400% della maggiore imposta relativa. Se la dichiarazione è invece stata omessa, si applicano le sanzioni raddoppiate, oscillanti tra il 240% e il 480% dell’imposta riferita ai redditi non dichiarati, con un minimo di 516 euro.

Vi è infine il raddoppio della sanzione, ordinariamente variabile da un minimo di 258 euro a un massimo di 1.032 euro, stabilita ai fini delle imposte sui redditi nelle ipotesi in cui non vi sia imposta dovuta. Nel caso in cui, a fronte di contestazioni avanzate dall’Agenzia delle Entrate, il contribuente intenda prestare acquiescenza o pervenire all’accertamento con adesione, egli non potrà comunque godere della riduzione delle sanzioni contenute nell’atto notificatogli.

Sanzioni per omessa o tardiva registrazione. In coerenza con le finalità dell’introduzione dell’imposta sostitutiva, il contratto per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, ove non registrato, viene ricondotto alla durata minima di 4 anni, decorrenti dalla data di registrazione, sia che questa sia eseguita per iniziativa delle parti e, dunque, tipicamente, ad opera del conduttore che si autodenuncia al fine di beneficiare delle conseguenze dell’emersione dell’accordo, sia che la stessa avvenga d’ufficio, per iniziativa dell’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate; per il suo rinnovo, inoltre, si applicherà la disciplina prevista dalla legge in relazione al rinnovo del contratto a canone di mercato.

Il canone di locazione annuo è normativamente imposto in una misura penalizzante per il proprietario ed estremamente favorevole per l’inquilino, pari cioè al triplo della rendita catastale dell’abitazione, un importo comunque molto basso (stimabile dal 10% al 30% del prezzo di mercato dell’affitto). Se, peraltro, il canone di locazione stabilito dal contratto è inferiore rispetto al triplo della rendita catastale, sarà invece il canone pattuito tra le parti a trovare applicazione, con previsione sempre sfavorevole al locatore, che potrà comunque godere, in definitiva, dei proventi del minore tra il canone di locazione pattuito e il triplo della rendita iscritta in Catasto.

Eguali previsioni sanzionatorie colpiscono i contratti registrati, se essi si rivelano, alternativamente,
mendaci (ossia individuano un canone di locazione inferiore a quello realmente dovuto dal conduttore) o come falsi comodati (ossia locazioni immobiliari a titolo solo formalmente gratuito).
Tali sanzioni rendono particolarmente plausibile la denuncia dell’eventuale locazione in nero da parte dell’inquilino, che dall’emersione avrebbe notevoli vantaggi: è proprio questo contrasto di interessi fra locatore e locatario uno degli strumenti di realizzazione delle finalità del Legislatore (riduzione dell’evasione fiscale nel campo degli affitti).

Di notevole impatto in questo senso è la possibilità di utilizzare la cosiddetta “mediaconciliazione obbligatoria” disciplinata dal decreto legislativo 28/2010 (articolo 5, comma 1) e dal decreto ministeriale 180, ma che ha avuto la prima applicazione da lunedì 21 marzo: di tale argomento ci occuperemo in un prossimo articolo.

Acconti e accertamento. Il futuro provvedimento direttoriale stabilirà le modalità di versamento dell’acconto sulla cedolare secca, che, in ogni caso, dovrà essere pari all’85% per il 2011 e al 95% per il 2012. Già il decreto, tuttavia, stabilisce che alla cedolare si applicheranno le disposizioni oggi conosciute in tema di imposte sui redditi con riguardo a: liquidazione; riscossione; versamenti;
accertamento e sanzioni (benché poi, in relazione a queste ultime, siano, come visto, stabilite penalità peculiari riferite ai contratti assoggettati a cedolare secca); rimborsi (in ogni caso, non viene contemplata la possibilità di rimborso delle imposte di bollo e registro nel frattempo già pagate dagli interessati); interessi; contenzioso.

Disposizioni transitorie. Al fine di far emergere i contratti in nero anche già in corso, sono sottratti al regime sanzionatorio per i contratti assoggettati a cedolare secca i soli accordi che, pur se non tempestivamente registrati dalle parti, siano stati stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto medesimo, a patto che tali contratti siano registrati dalle parti entro 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto. Tale disposizione transitoria si è resa inoltre opportuna per esigenze equitative; poiché, con riguardo a tali contratti, viene cambiato, a posteriori, il contesto normativo di riferimento, mediante l’introduzione di sanzioni particolarmente pesanti, non presenti all’atto dell’originaria stipula del contratto e di entità tale che, se fin da allora conosciute dal locatore, lo avrebbero presumibilmente indotto a provvedere alla registrazione nei termini del contratto, sarebbe apparso infatti poco coerente disporre che anche per essi valesse il principio per cui l’infrazione non possa essere sanata dalle parti, con la conseguenza che la locazione potesse subire la fissazione d’imperio del canone massimo (3 volte la rendita catastale) e della durata minima di 4 anni.

Rilevanza del reddito. L’affitto assoggettato a cedolare secca deve essere conteggiato, in aggiunta al reddito complessivo Irpef del locatore, ogniqualvolta la determinazione della posizione reddituale del soggetto è rilevante ai fini tributari (ad esempio, per il calcolo delle detrazioni e deduzioni Irpef) e per la spettanza o meno di agevolazioni, anche di natura non tributaria, come, in particolare, ai fini della determinazione del cd. Isee, ossia dell’indicatore della situazione economica equivalente. La disposizione ha lo scopo di evitare che, mediante l’assoggettamento alla cedolare secca, il locatore goda di benefici, fiscali o di altro genere, superiori rispetto a quello legislativamente voluto e dato dalla minor tassazione sul reddito da locazione.

Convenienza. Tenuto conto delle attuali aliquote Irpef e di quelle della cedolare secca, può in prima battuta concludersi che la nuova imposta sostitutiva sugli affitti converrà a chi ha reddito complessivo nell’anno superiore a 15.000 euro (ovvero a 28.000 euro, nel caso di stipula di contratti a canone concordato). Tale indicazione di massima andrà tuttavia attentamente valutata tenendo conto della situazione specifica del contribuente: l’esistenza di consistenti deduzioni o detrazioni Irpef (che non possono essere fatte valere ai fini della cedolare secca) potrebbero, ad esempio, variare la prospettiva di cui sopra.

21 aprile 2011

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